Je eigen bed and breakfast op ibiza kopen voor levensstijl én rendement
Droom je van een eigen B&B op Ibiza? Ontdek hoe je lifestyle en rendement slim combineert: welke locaties en pandkenmerken het beste werken, welke vergunningen je écht nodig hebt (zoals ETV, cédula en nota simple) en met welke aankoop-, exploitatie- en financieringskosten je rekening houdt. Met praktische tips voor prijsstrategie, bezetting en seizoensmanagement zie je snel wat haalbaar is en hoe je met directe boekingen je marge vergroot.
Waarom een B&B kopen op ibiza?
Ibiza combineert een lifestyle-droom met een solide zakelijke case: je profiteert van zonzeker weer, iconische stranden en een sterk internationaal publiek dat bewust kiest voor kleinschaligheid en persoonlijke service. De vraag naar boutique accommodaties is hoog, met premium kamerprijzen in het hoogseizoen en een langer schouderseizoen dankzij wellnessretreats, gastronomie en events. Vanuit Nederland en België vlieg je het hele jaar door eenvoudig, waardoor weekenden en short stays blijven binnenkomen. Een B&B laat je het eilandgevoel leven terwijl je een schaalbaar concept bouwt: van een authentieke finca op het platteland tot een karaktervol huis vlak bij de stranden, met ruimte voor beleving zoals yoga, cycling of farm-to-table ontbijt.
Online valt een onderscheidende B&B op met sterke foto’s, verhalen en directe boekingen, waardoor je commissiekosten kunt drukken en je bezetting stabieler wordt. Vastgoed op toplocaties is schaars, wat je exitwaarde ondersteunt als je ooit wilt verkopen. Tegelijk helpt de community van lokale leveranciers, chefs en servicepartners je om snel operationeel te worden. Natuurlijk vraagt Ibiza om serieuze voorbereiding rond vergunningen, geluidsregels en buurtbeheer, maar wie dit strak regelt, combineert een gezond rendement met een leven op een van de meest gewilde eilanden van Europa. Zo bouw je aan een merk dat gasten elk jaar terugbrengt.
[TIP] Tip: Controleer toeristenlicentie en bestemmingsplan vóór bieding; voorkomt kostbare verrassingen.
De juiste locatie en het ideale pand kiezen
Je startpunt is je concept: wil je een serene retreat of een levendige boutique B&B dicht bij strand en horeca? Kies daarna een gebied dat past. Rond Ibiza-stad en Talamanca trek je city- en businessreizigers, Sant Josep en Cala Tarida bieden strandliefhebbers en gezinnen, Santa Eulària is ideaal voor langere verblijven en wellness, terwijl Sant Joan rust en natuur geeft voor premium retreats. Let op bereikbaarheid vanaf de luchthaven en hoofdwegen, parkeermogelijkheden en loopafstand tot hotspots of juist stilte. Het pand zelf bepaalt je marge: voldoende kamers met eigen badkamers, logische indeling, goede geluidsisolatie, buitenruimtes voor ontbijt en events, en plek voor een zwembad of plunge pool.
Denk aan zonoriëntatie, privacy, uitzicht en windbeschutting; die verbeteren beleving en prijs. Controleer nutsvoorzieningen (waterleiding of eigen put/cisterna, stroomcapaciteit), internet, en onderhoudsstaat van dak, installaties en houtwerk. Een authentieke finca scoort op charme, maar kan meer renovatie vragen; een moderne villa is sneller operationeel. Match locatie en pand met je doelgroep, dan vergroot je je bezetting én je gemiddelde kamerprijs.
Locaties en bereikbaarheid
Je B&B staat of valt met hoe gemakkelijk gasten er komen. Ibiza Airport ligt centraal; de meeste hotspots bereik je in 15-35 minuten, maar in hoogseizoen kan verkeer vertragen. Check de afstand tot hoofdwegen als de PM-803 en PM-810 en vermijd lastige zandpaden of steile toegangswegen als je veel rolkoffers verwacht. Openbaar vervoer is oké tussen grotere plaatsen, maar ‘s avonds en buiten het seizoen beperkt, dus veel gasten rekenen op huurauto’s en taxi’s.
Voorzie daarom veilige parkeerruimte en duidelijke route-instructies. Kijk ook naar vlieg- en ferryverbindingen; naast het hele jaar door vluchten zijn er ferries naar Ibiza-stad en Sant Antoni. Let op geluidszones rond luchthaven en clubs, en kies een plek die past bij je doelgroep én hun reispatroon, van cityhoppers tot strandgangers.
Pandeigenschappen en uitbreidingspotentie
Kijk naar de basis die je marge bepaalt: een logische indeling met voldoende kamers, liefst met eigen badkamer, goede geluidsisolatie, klimaatsystemen en snelle wifi. Buitenruimtes zoals patio, tuin of dakterras verhogen beleving en prijs, net als een zwembad of plunge pool. Techniek telt ook: stabiele stroom (liefst driefase), wateraansluiting of eigen put/cisterna, en een goede septic tank. Servicezones voor was, opslag en keuken maken je operatie soepel, terwijl parkeerruimte klachten voorkomt.
Voor uitbreiding is Ibiza strikt: wat kan, hangt af van het bestemmingsplan, de cédula de habitabilidad (bewoonbaarheidsverklaring), kaveltype (urbano of rústico) en eventuele beschermde natuurzones. Meestal kun je vooral binnen bestaand volume optimaliseren, zoals extra badkamers, betere indeling of legalisatie van bestaande bijgebouwen, mits je de juiste vergunningen rond krijgt.
[TIP] Tip: Controleer bestemmingsplan en toeristenvergunning vóór je een bod uitbrengt.
Vergunningen en regelgeving die je moet kennen
Ibiza hanteert strikte regels: zonder geldige toeristenlicentie mag je geen overnachtingen aanbieden. Een klassieke B&B is geen aparte categorie; je werkt met bestaande vormen. Voor kortverhuur van een hele woning geldt de VV-licentie (vivienda vacacional), terwijl kamers verhuren doorgaans alleen kan onder een hotel- of agroturismo-licentie met zwaardere eisen. Nieuwe licenties zijn schaars door moratoria, dus het veiligst is een pand kopen met een bestaande, overdraagbare licentie. Controleer altijd de cédula de habitabilidad (bewoonbaarheidsverklaring), de nota simple (uittreksel uit het eigendomsregister), het bestemmingsplan en of toeristisch gebruik op die locatie is toegestaan.
Je hebt daarnaast een licencia de actividad en apertura nodig, brand- en veiligheidskeuringen, naleving van geluidsnormen en zwembadregels, en je toont het licentienummer in alle advertenties. Regel je fiscale inschrijving, draag de ecotasa (toeristenbelasting) af en registreer gasten bij de politie volgens de geldende meldplicht. Let op bezettingslimieten, parkeer- en geluidsvoorwaarden vanuit de gemeente. Als je dit vooraf waterdicht regelt, voorkom je boetes en start je sneller en stabieler op.
Licenties en categorieën: wat mag waar?
Onderstaande tabel vergelijkt de belangrijkste licentiecategorieën op Ibiza en legt uit wat waar is toegestaan en wat dit betekent als je een B&B wilt kopen.
| Categorie/licentie | Waar toegestaan (zone/grond) | Belangrijkste voorwaarden | Betekenis voor “B&B te koop Ibiza” |
|---|---|---|---|
| ETV – Estancias Turísticas en Viviendas (hele woning, (half)vrijstaand) | Alleen in door Consell d’Eivissa/gemeente als “apto” aangewezen zones (stedelijk of bepaalde landelijke zones) | Geldige cédula; woning legaal en doorgaans 5 jaar residentieel gebruik; aankoop/toewijzing van toeristische bedplaatsen (“plazas”) binnen het eilandelijk plafond; strikte veiligheids- en milieueisen | Realistische optie: koop een huis met bestaande ETV of in een zone waar ETV kan; kamerverhuur binnen ETV is niet toegestaan-altijd de hele woning |
| ETVPL – Verhuur in appartementen/plurifamiliair | Uitsluitend in expliciet toegestane zones; op Ibiza veelal niet toegestaan of sterk beperkt | Toestemming VvE; gebouw en woning voldoen aan woon- en bouwregels; bedplaatsen binnen plafond; naleving gemeentelijke kaarten “zonas aptas” | Weinig haalbaar voor een B&B: reken er niet op dat een appartement legaal toeristisch te exploiteren is |
| Agroturismo / Hotel Rural | Landelijk (suelo rústico) met bestaande traditionele bebouwing en passend bestemmingsplan | Vergunning als toeristisch etablissement via Consell; vaak vereiste agrarische activiteit en strenge bouw-/erfgoedregels; bedplaatsen binnen eilandplafond | Interessant als je een legale “B&B-achtige” exploitatie zoekt: koop een bestaand vergund agroturismo i.p.v. ombouwen van een woonhuis |
| Hotel/Hostal/Pensión (klassieke hotellijst) | Stedelijke percelen met toeristische bestemming/gebruik; toeristische zones | Volledige hotelvergunning; brandveiligheid, toegankelijkheid en categorienormen; gebruikswijziging van woonhuis naar hotel is zelden haalbaar | Kies voor aankoop van een pand met bestaande hotel/hostal-licentie als je kamers afzonderlijk wilt aanbieden |
| Kamerverhuur in woonhuis (klassieke “B&B” per kamer) | Niet toegestaan als toeristische verhuur in de Balearen | Toeristische verhuur per kamer is verboden; alleen gehele woning met ETV mag kortdurend verhuurd worden; overtreding leidt tot hoge boetes | Plan niet op kamer-voor-kamer verkoop; werk met ETV (hele woning) of koop een vergund agroturismo/hostal |
Kernboodschap: legale B&B-exploitatie per kamer kan niet in een gewone woning op Ibiza; mik op een huis met ETV (gehele woning) of koop een pand met bestaande toeristische licentie zoals een agroturismo of hostal, en controleer altijd de “zonas aptas” en beschikbaarheid van bedplaatsen.
Op Ibiza bestaat “B&B” niet als aparte vergunning. Voor het kort verhuren van een hele woning heb je een toeristische verhuurlicentie (vaak VV/ETV genoemd) nodig; die wordt meestal alleen verleend aan vrijstaande eengezinswoningen, niet aan appartementen, en alleen in zones waar toeristisch gebruik is toegestaan. Kamerverhuur binnen een gewone woning is in principe verboden; wil je losse kamers aanbieden, dan val je onder een hotel- of agroturismo-vergunning met zwaardere eisen aan brandveiligheid, toegankelijkheid en dienstverlening.
Agroturismo is bedoeld voor plattelandspercelen (rústico) met agrarische activiteit. In stedelijke zones kun je een klein hotel of hostal realiseren als het bestemmingsplan dit toelaat. Let op: nieuwe licenties zijn schaars en gebonden aan een plafond aan toeristische bedden per gemeente.
Bestemmingsplan en woningcertificaten (cédula de habitabilidad, nota simple)
Het bestemmingsplan bepaalt wat je op het perceel mag doen: in stedelijke zones (urbano) is toeristisch gebruik soms mogelijk, terwijl rústico streng is en vaak alleen agrarisch of woongebruik toestaat, met extra beperkingen in beschermde natuur. Check of toeristische exploitatie überhaupt is toegestaan op jouw locatie en of bestaande bijgebouwen legaal zijn. De cédula de habitabilidad is de bewoonbaarheidsverklaring die aangeeft hoeveel personen wettig mogen verblijven en is vaak vereist voor nuts, verkoop én toeristische licenties.
De nota simple is het uittreksel uit het eigendomsregister met eigenaar, kadastrale gegevens en lasten zoals hypotheken, beslagen of erfdienstbaarheden. Controleer ook of er een geldige eerste bewoningsvergunning is en of de geregistreerde meters overeenkomen met de werkelijkheid.
Veiligheid, geluid en zwembadnormen
Je B&B moet aantoonbaar veilig zijn voor gasten én buren. Zorg voor rookmelders in kamers en gangen, brandblussers en noodverlichting op elke verdieping, een duidelijk evacuatieplan en goed onderhouden elektra met aardlekschakelaars; heb je gas, plaats dan ook CO-melders. Gemeenten hanteren strikte geluidsnormen en rusttijden, vaak vanaf 22.00 uur, dus investeer in geluidsisolatie, deurdrangers en een helder huisreglement; bij een activiteit- of openingsvergunning kan een akoestisch rapport verplicht zijn.
Voor het zwembad gelden sanitaire en veiligheidsregels: dagelijkse watercontroles met logboek, correcte pH en desinfectie, antislip-randen, dieptemarkeringen, anti-entrapment-roosters, reddingsmiddelen en duidelijke borden. Bij familiegerichte B&B’s is omheining of toegangscontrole rond het bad sterk aan te raden. Wie dit strak organiseert, voorkomt klachten, boetes en onnodige stilstand.
[TIP] Tip: Vraag schriftelijke bevestiging van geldige licencia turística Ibiza vóór ondertekenen koopcontract.
Kosten, financiering en rendement van je B&B op ibiza
De totale investering bestaat uit aankoopprijs plus bijkomende kosten: bij bestaande bouw betaal je overdrachtsbelasting (ITP) die progressief oploopt tot circa 8-13%, bij nieuwbouw geldt 10% btw (IVA) plus zegelrecht (AJD), en daarboven komen notaris- en registerkosten, juridisch advies en eventuele taxaties. Reken daarna op vaste lasten zoals IBI (onroerendzaakbelasting), basura (afval), verzekeringen, community fee als er sprake is van gedeelde voorzieningen, onderhoud van zwembad en tuin, energie en water, internet en licentiekosten. Voor personeel tel je salarissen, sociale lasten en was- en schoonmaakkosten. Financiering regel je vaak via een Spaanse bank met 60-70% loan-to-value voor niet-residenten, variabele rente gekoppeld aan Euribor en eisen rond inkomen, eigen inbreng en een solide exploitatieplan; alternatieven zijn aanvullend eigen vermogen, achtergestelde leningen of tijdelijke herfinanciering na renovatie.
Je omzet wordt bepaald door bezettingsgraad, gemiddelde dagprijs en kanaalmix; OTA-commissies tikken 12-18% aan, dus directe boekingen en slimme prijsstrategie verhogen je marge. Op Ibiza liggen brutorendementen vaak rond 5-7% bij goed geleide panden, waarbij seizoensmanagement, kostenbeheersing en een sterke branding het verschil maken tussen middelmatig en excellent resultaat. Als je scherp inkoopt, de operatie strak stuurt en een licentie borgt, bouw je aan stabiele cashflow én waardecreatie op de lange termijn.
Aankoopkosten en belastingen (ITP/IVA, notaris, register, IBI, basura)
Bij bestaande bouw betaal je overdrachtsbelasting (ITP), een progressieve heffing die op de Balearen oploopt naarmate de prijs stijgt. Koop je nieuwbouw of een volledig gerenoveerde eerste levering, dan geldt 10% btw (IVA) plus zegelrecht (AJD), waarvan het exacte percentage per regio verschilt. Voeg daar notaris- en registerkosten aan toe, plus kosten voor juridisch onderzoek, vertalingen en een taxatie als je een hypotheek afsluit.
Jaarlijks krijg je te maken met IBI (onroerendzaakbelasting) en de afvalheffing (basura); woon je in een complex, dan komen er community fees bij. Reken grofweg op 10-13% bovenop de koopprijs zonder hypotheek en iets meer als je financiert. Omdat regels en tarieven per gemeente verschillen, is een nauwkeurige kostenraming vóór bod en koopcontract essentieel.
Financiering en cashflowplanning
Spaanse banken financieren doorgaans 60-70% loan-to-value voor niet-residenten, met variabele rente gekoppeld aan Euribor en eisen rond eigen inbreng, inkomen en een sterk exploitatieplan. Reken op extra kosten voor taxatie en levens- of opstalverzekering. Bouw je model op bezetting, gemiddelde dagprijs en kosten per kamer, en toets je break-even en DSCR zodat je weet hoeveel schommelingen je aankan. Seizoenspieken vragen om werkkapitaal: voorfinancier marketing, personeel en voorraad in het laagseizoen, terwijl OTA’s vaak vertraagd uitbetalen.
Reserveer cash voor onderhoud en CAPEX, plus buffers voor vergunningstrajecten. Overweeg interest-only in renovatiefase, een rekening-courantkrediet of herfinanciering na waardestijging. Zet je betaalstromen strak op: aanbetalingen, annuleringsvoorwaarden, ecotasa-afdracht en BTW/IBI-deadlines plan je vooruit om liquiditeit te borgen.
Exploitatiekosten, bezetting en ROI-scenario’s
Je grootste kostenposten zijn personeel, schoonmaak en linnen, energie en water, onderhoud van zwembad en tuin, verzekeringen en commissies van boekingsplatforms; tel daar software en marketing bij. In de zomer lopen energiekosten op door airco en was, terwijl water op sommige locaties duurder is door levering of opslag. Je bezetting piekt vaak in juli en augustus, met stevige schoudermaanden in mei-juni en september-oktober; winter is beperkt of je kiest voor tijdelijke sluiting om kosten te drukken.
Reken je rendement (ROI) op basis van realistische bezetting en gemiddelde dagprijs, minus alle vaste en variabele kosten. In een conservatief scenario kom je uit op 4-5% bruto, goed uitgevoerd 5-7%, en met veel directe boekingen en een verlengd seizoen kan het hoger. Stuur actief op prijs, kanaalmix en kosten per kamer om je marge te maximaliseren.
Veelgestelde vragen over b&b te koop ibiza
Wat is het belangrijkste om te weten over b&b te koop ibiza?
Het belangrijkste: legaliteit en haalbaarheid. Controleer licenties, bestemmingsplan, cédula de habitabilidad en nota simple. Begrijp seizoensgebonden bezetting, geluids- en zwembadnormen, en totale kosten (ITP/IVA, notaris, register, IBI, basura) versus verwacht rendement.
Hoe begin je het beste met b&b te koop ibiza?
Start met een helder concept, doelgroep en budget. Vraag financieringsvoorstel of pre-acceptatie aan. Selecteer locaties op bereikbaarheid. Schakel makelaar, advocaat en technisch architect in voor due diligence. Maak cashflow-, bezetting- en ROI-scenario’s.
Wat zijn veelgemaakte fouten bij b&b te koop ibiza?
Veelgemaakte fouten: aannemen dat toeristenlicentie mogelijk is, zonder bestemmingsplan of cédula-check. Renovatie-, geluids- en zwembadnormkosten onderschatten. Onrealistische bezettingsgraad rekenen, onvoldoende cashbuffer, en contracten tekenen zonder nota simple of technische keuring.
